¿Quién de nosotros, al llegar a una cierta edad, no ha pensado en cómo llegará a fin de mes cuando se jubile?
Existen alternativas a la venta de la vivienda que nos dan la oportunidad de tener disponibilidad de efectivo sin tener que dejar nuestro hogar. Nos referimos a tres figuras jurídicas: la venta con alquiler, la renta vitalicia y la hipoteca inversa.
Nunca debemos perder de vista que partimos de la base del contrato de compraventa, que, tal como dispone el artículo 621-1 del Código civil de Cataluña, consiste en la entrega de un bien y la transmisión de su titularidad por la persona vendedora a cambio de que la compradora pague por este un precio cierto.
Teniendo en cuenta esto, pasamos a describir brevemente las tres opciones de conseguir disponibilidad de efectivo sin perder nuestra vivienda.
La venta con alquiler es un mecanismo contractual compuesto de una parte por una compraventa y, de otra, por un arrendamiento. Esta figura permite al vendedor combinar disponibilidad de efectivo y continuar residiendo en la vivienda de la cual era propietario.
La duración del contrato de arrendamiento y la renta se fijan sobre la base del valor de la vivienda y la edad del arrendatario, normalmente de por vida y con posibilidad de subrogación a su defunción.
El vendedor, ahora arrendatario, con una parte del precio de la venta, dispone de dinero para hacer frente al alquiler, y además cuenta con una disponibilidad de efectivo que antes no tenía.
Según el artículo 624-1 del Código civil de Cataluña, el contrato de viager, también dicho contrato de renta vitalicia, se establece como el compromiso de una persona de realizar una prestación monetaria periódica a favor de una o varias personas beneficiarias y durante la vida de estas.
La renta vitalicia no es más que un derecho de crédito que permite a su titular exigir el pago de una pensión monetaria periódica a cambio de haber entregado a otra persona un capital en forma de bienes muebles o inmuebles. Este bien que se entrega a cambio de percibir la renta vitalicia no es otra cosa que la nuda propiedad de la vivienda, porque la persona que lo entrega se reserva para sí el usufructo para seguir residiendo.
La duración y la cantidad a percibir, como pasa en la venta con alquiler, se calcula de acuerdo con el valor del inmueble y la edad del propietario, con posibilidad de ampliación a los posibles beneficiarios cuando este muera.
La hipoteca inversa funciona como una hipoteca ordinaria, es decir, como un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, donde una entidad financiera se garantiza la devolución de un préstamo que se concede a otra persona.
Para que una hipoteca tenga el carácter y los efectos de lo que se denomina hipoteca inversa, debe cumplir estos requisitos:
• Que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 años o más, que estén afectados de dependencia o que tengan un grado de discapacidad reconocido del 33% o superior.
• Que el deudor disponga del importe del préstamo mediante disposiciones periódicas o únicas.
• Que la deuda solo la pueda exigir el acreedor y que la garantía sea ejecutable a la muerte del prestatario o, si así se pacta, cuando muera el último beneficiario.
• Que la vivienda haya sido tasada y asegurada según lo que establece la ley.
• Solo podrá ser concedida por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y entidades aseguradoras autorizadas.
La principal diferencia de la hipoteca inversa respecto a las otras dos fórmulas reside en el hecho de que, con esta, el propietario no se desprende de la propiedad, que continúa manteniendo en vida, mientras que en las otras dos posibilidades el beneficiario se desprende de la propiedad del inmueble, que se transforma en disponibilidad de efectivo.
Por lo tanto, tenemos tres posibilidades de conseguir disponibilidad de efectivo cuando nos jubilamos para llegar a fin de mes. A partir de aquí, cada uno que haga sus números y decida cuál de las tres opciones es la que más le interesa.