Si és així, cap problema. Però què succeeix si un cop feta la venda es detecta que l’habitatge que s’ha comprat té defectes que no es veuen a primer cop d’ull?
Comprar un habitatge és sempre una gran inversió. Per això hem de tenir en compte els anomenats vicis ocults, defectes que no es detecten a primer cop d’ull. Moltes persones són víctimes de casos de vici ocult després d’adquirir un habitatge i no saben ben bé què fer o si poden reclamar.
Què és un vici ocult?
Un vici ocult en la compravenda és un defecte greu que no estava a la vista, que no era possible de conèixer pel comprador/a en el moment de la compra i que, una vegada conegut, disminueix tant la utilitat de la cosa venuda, o la fa impròpia per al seu ús, que el comprador/a no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella (així es defineix vici ocult en l’article 1484 del Codi civil espanyol).
Es refereix a la compravenda entre particulars, a la qual és aplicable el Codi civil espanyol, i per tant al sanejament per vicis ocults. Si actuéssim com a consumidors, s’aplicaria el que es disposa en la normativa de protecció als consumidors i usuaris.
Per tant, el vici ocult és, en principi, un defecte en la cosa que es ven, en el nostre cas un habitatge, i que no podem detectar en el moment de la compravenda. Però perquè aquest defecte tingui conseqüències jurídiques, és a dir, perquè doni dret al comprador/a a reclamar per això, no n’hi ha prou que existeixi, sinó que ha de complir una sèrie de requisits:
• Que el defecte sigui previ a la compravenda.
• Que el defecte sigui greu i que influeixi decisivament en la decisió de compra.
• Que el defecte estigui ocult.
En aquest sentit, té molta importància la capacitat del comprador/a de poder detectar el defecte abans de la venda. Així, els tribunals consideren que l’experiència o els coneixements professionals del comprador/a poden invalidar la seva reclamació per vicis ocults, en entendre que els podia haver detectat sense massa dificultat abans de la compravenda.
Vicis ocults més freqüents
• Defectes en l’estructura de l’habitatge, defectes en les bigues
• Esquerdes en els murs i envans, esquerdes per defectes de cimentació
• Despreniment de materials de construcció
• Humitats i filtracions, defectes d’impermeabilització
• Defectes en els acabats, rajoles, paviments, pintura
• Defectes en la instal•lació elèctrica o preses de corrent
• Defectes en la xarxa de sanejament
• Existència de corc
• Presència de ciment aluminós (aluminosi)
• Deficiències en l’aïllament tèrmic
Com es pot reclamar?
La norma que tracta sobre aquest tema és el Codi civil espanyol, però sense aplicar un règim de protecció específic, i recollint tres tipus d’acció per al comprador/a, cadascuna d’elles amb pressupòsits i conseqüències diferents:
• Devolució o acció redhibitòria. Es regula en l’article 1486 del Codi civil i permet al comprador/a desistir del contracte, lliurant el bé o la cosa adquirida, en el nostre cas un habitatge, i podent recuperar les depeses corresponents a l’operació. I, a més, en el cas que pogués demostrar que el venedor/a coneixia els vicis ocults abans del lliurament, el comprador/a podrà exigir-li una indemnització pels possibles danys i perjudicis.
• Rebaixa en el preu o acció quanti minoris. També es regula en l’article 1486 i, en essència, el que pretén és una minoració del preu de l’habitatge. Per això s’hauran de valorar els danys per mitjà d’un perit, i el valor resultant del peritatge es restarà del preu de l’operació.
• Adequació o sanejament. Es regula en l’article 1484 del Codi civil i permet al comprador/a exigir al venedor/a l’adequació de l’habitatge per a la fi a la qual es destina.
No hi ha obligació de sanejar quan el comprador/a, en el moment de la celebració del contracte, és coneixedor del vici o defecte del bé objecte de la compravenda, en el nostre cas un habitatge, sia perquè el venedor/a l’ha informat d’aquesta circumstància o bé perquè, encara que no n'estigui informat, el preu de l'operació s’hagués fixat tenint en compte el possible risc d’existència d’un vici o defecte i el comprador/a hagués renunciat a la reclamació (sempre que el venedor/a ignorés el vici o defecte ocult); perquè el defecte estigués a la vista i no el pot desconèixer el comprador/a en el moment de la venda; o, també, quan el comprador/a és un perit que per raó de la seva professió l’hauria detectat
Arribats a aquest punt cal fer dos advertiments importants:
• Aquest règim s’aplica a les operacions entre particulars i no a les que es produeixen entre consumidors i professionals, que disposen del seu règim legal propi.
• L’acció de reclamació de vicis ocults té un termini molt breu de prescripció, concretament de 6 mesos des del lliurament del bé, l’habitatge.
En el cas que hagi transcorregut el termini de 6 mesos i no s’hagi pogut anar als tribunals, quedarà l’opció de reclamar judicialment, per motius generals relacionats amb el contracte de compravenda (i no per vicis o defectes ocults). Per exemple, podem utilitzar l’acció de resolució del contracte per incompliment de les obligacions d’una de les parts, o l’acció de nul•litat per haver donat la part compradora el seu consentiment en el contracte per error o utilitzat l’engany perquè un dels contractants subscrigui el contracte, que sens aquest engany no hauria fet.
El perjudicat/ada podrà triar entre exigir el compliment dels pactes o rescindir el contracte, amb el rescabalament dels danys i perjudicis causats en tots dos casos.
En el cas de Catalunya, en operacions fetes a partir de gener de 2018, el termini per reclamar és de 2 anys.