La regulació de la compravenda a Catalunya és extensa i complerta. És una norma a la que destaquen dos principis basics del modern dret de compravenda.
• El que es ven ha de ser conforme al contracte. A la venda d’immobles significa, el que es reflecteix al Registre de la Propietat.
• Venedor/a i comprador/a s’obliguen recíprocament a transmetre i rebre la titularitat del dret. No només es ven el dret de propietat; es pot vendre un dret d’opció de compra i qualsevol dret patrimonial.
Ho diu l’article 621-1 del llibre sisè, “La compravenda és el contracte pel qual el venedor s’obliga a lliurar un bé conforme al contracte i a transmetre la titularitat, sia del dret de propietat o dels altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s’obliga a pagar un preu en diners i a rebre el bé”.
En canvi a l’article 14554 del Código Civil, un dels contractants s’obliga a entregar un bé i l’altre a pagar l’esmentat bé.
La regulació de les arres tampoc és igual.
Les arres
S’ha de fer una precisió important, el contracte d’arres no existeix. El que normalment s’anomena contracte d’arres, és en realitat un contracte privat de compravenda previ a la signatura de l’escriptura pública, moment en el que es fa entrega de la finca.
A la legislació espanyola hi ha tres tipus d’arres:
1. Les arres confirmatòries. La norma catalana preveu que les arres son d’aquest tipus si no es pacta una altra cosa. Aquestes arres son un senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda (Art. 621-8)1. No permet el desistiment del contracte.
2. Les arres penitencials. Son les més freqüents. A la llei catalana s’han de pactar expressament , és una aplicació d ela jurisprudència del Tribunal Suprem. Encara que son les arres més habituals no deixen de ser una anomalia, perquè permeten desistir unilateralment del contracte, perdent el que es va pagar o retornant el doble dels diners entregats.
3. Les arres penals. Aquestes gairebé no es fan servir. Es tracta d’uns diners entregats a compte, que es perden o son retornats pel doble de l’entregat en cas d’incompliment. Son les úniques regulades a l’article 1454 del Código Civil espanyol, l’únic que fa referencia a les arres.
Hi ha dues especialitats en referencia a les arres al dret civil català.
Les arres penitencials pactades a 6 mesos
Les arres penitencials es poden pactar per un termini màxim de 6 mesos, les parts es donen aquest temps per atorgar l’escriptura pública. Les arres s’han d’entregar davant notari i es poden inscriure al Registre de la Propietat, en aquest cas la finca queda afecta al seu retorn.
En cas de desistiment el notari haurà d’entregar les arres dipositades a qui correspongui.
L’afecció s’extingeix:
• Un cop transcorreguts seixanta dies del termini pactat (excepte anotació anterior de demanda per part del comprador/a)
• Quan el comprador/a desisteix i el venedor/a ho acredita fefaentment
• Quan s’inscriu la compravenda
La clàusula de resolució de les arres per manca de financiació
No és cap invent perquè ja existeix a legislacions europees, con la francesa.
Es tracta d’una clàusula prevista a l’article 621-49:
“1- Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador/a, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador/a.
2- El desistiment del comprador/a obliga al venedor/a a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i si escau, de les arres penitencials, i obliga al comprador/a a deixar el venedor/a en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecaria.”
És una excepció a l’excepció, pot desistir sense la pena de perdre les arres.
Te tota la lògica, encara que perjudica al venedor/a, perquè les hipoteques triguen a concedir-se i el mal anomenat contracte d’arres es signa abans. A França és obligatori indicar al contracte que el preu es pagarà, total o parcialment, directa o indirectament, amb ajut d’un o més préstecs.
El comprador/a haurà de provar, per no perdre els seus diners, la negativa de l’entitat bancaria a concedir la financiació o acceptar la subrogació del comprador/a en la hipoteca que grava l’immoble, negativa que no pot provindre de la negligència d’aquest.
Que pot fer el comprador/a per evitar això?. O no acceptar la clàusula o pactar arres penals.
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1 Article 621-8 del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya
Arres
1- El lliurament pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda.
2- Les arres penitencials s’han de pactar expressament. Si el comprador/a desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49. Si qui desisteix és el venedor/a, les ha de tornar doblades.
3- En la compravenda d’immobles, el lliurament d’arres penitencials pactades per un termini màxim de 6 mesos i dipositades davant notari es pot fer constar en el Registre de la Propietat i, en aquest cas, l’immoble resta afecte a llur devolució. En cas de desistiment, el notari ha de lliurar les arres dipositades a qui correspongui. L’afectació s’extingeix:
a. Una vegada transcorreguts seixanta dies després del termini pactat, llevat que hi hagi una anotació anterior per part del comprador/. En aquest cas, l’afectació es cancel•la d’ofici.
b. Quan el comprador/a desisteix i el venedor ho acredita fefaentment
c. Quan s’inscriu la compravenda