Els censos emfitèutics són una figura jurídica que sobreviu fins als nostres dies. Tant és així que el Codi civil de Catalunya la regula en els seus articles 565-1 al 565-28.
En el cens emfitèutic, un propietari, anomenat cedent o censalista, cedia a un altre, que rep el nom de cessionari, censatari, o més pròpiament emfiteuta, unes terres o terrenys a perpetuïtat o per un llarg període de temps, a canvi del pagament d’un cànon o pensió, en diners o espècie.
D’aquesta manera el censalista cedia els drets d’ús i gaudi, una mena d’usdefruit o arrendament, a l’emfiteuta.
Existeixen diverses modalitats de constitució del cens emfitèutic:
• Cens amb domini
• Cens de nua percepció
• Cens sense domini
• Revessejats
En els censos més moderns, i en totes aquestes modalitats, censalista i censatari poden pactar l’anomenada entrada, és a dir, el pagament per part de l’emfiteuta al censalista, una sola vegada, al comptat o en terminis, d’una determinada quantitat de diners. Aquesta quantitat serà tinguda en compte en els càlculs de la quantitat per a la redempció del cens.
La redempció és el principal mecanisme d’extinció del cens a l’abast del censatari, i això s’aconsegueix mitjançant l’abonament al censalista d’una determinada quantitat de diners, l’import del qual serà establerta segons la legislació vigent. Per a poder redimir el cens, l’emfiteuta cal que es trobi al corrent del pagament de les pensions que s’haguessin meritat i altres conceptes inherents al cens.
Fins ara la càrrega econòmica per a la propietat immobiliària podia arribar al 20% del valor de mercat de la finca gravada.
A partir del 18 de març d’enguany, segons la Llei 3/2023, la redempció s’ha de formalitzar en escriptura pública, que es pot atorgar només per part del censatari, contràriament al dret vigent fins a l’esmentat dia 18, en què era únicament el censalista, i mai el censatari, qui per si sol estava legitimat per atorgar l’escriptura de redempció.
Un altre canvi suposa que el censalista rebrà com a màxim el 2% del valor cadastral de la finca gravada amb el cens, sigui del tipus i modalitat que sigui, sempre que estiguin constituïts abans de la Llei de censos de 1990.
L’import de la redempció s’abonarà, en diners al comptat o mitjançant el seu dipòsit notarial a disposició del censalista.
Es pot donar el cas, i de fet ja se n’han donat, que un vulgui vendre el seu habitatge i es trobi que ha de pagar una quantitat considerable de diners a una persona que ni tan sols coneix, per un “tracte” d’un avantpassat que perdura en el temps.
Així que ja veieu, una figura jurídica immobiliària que, amb totes les revisions i regulacions legals, perdura en el Codi civil de Catalunya des de fa un bon grapat de segles.